聊聊土拍，最近几次土拍，体量太小连写的素材都不够，临频年底，不出所料放出大招，福州土拍井喷供应，创下了频年的记载。
这个特质就很福州。
土拍汇总
第7次土拍：11月15日举行，
数目：共36幅地块，其中住宅22幅（纯商19幅）、商服11幅及工业3幅。
面积：出让总面积约1250亩，其中住宅约803亩（纯商703亩）
金额：起拍总价182.02亿，其中住宅约161.3亿（纯商139.5亿）
纯商区域：饱读楼3幅（20亩），台江2幅（62亩），东区3幅（56亩），五四北5幅（234亩），南二环1幅（20亩）、金山1幅(50亩)、城南3幅（124亩）、三江口1幅（137亩）。
分析：从数据来看，这是频年体量最大的一次，不外从本色的溜达来看，大部分依旧是以回锅肉为主，城南、五四北、金山、南二环、无一例外都是之前有过上架，或者有过契机上架的地块。
是以此次的土拍，天然体量很大，关联词真确最终能成交的结局，不一定多理思。
除非，原土国企在面临兜不动的情况下，依旧强行下场。
从真确的中枢肠块来看，饱读台统统5幅，天然位置都可以，关联词体量并不大，统统82亩。
作念个对比，旧年11月，福州也举行了一场热门极高的土拍，推出了多幅饱读台中枢肠块，其中建发两块，保利两块，4幅地块面积统统137亩，即现在的瑞云、紫宸、屏西天悦。
趁机浅易作念一下福州本年的土拍细腻：
限制现在，福州接洽7场土拍，还是举行了5场，从成交效果来看，统统吸金172亿，面积957亩，其中住宅21幅，纯商17幅。
从成交效果来看，大部分都是底价成交，依旧是国企兜底为主，外来房企，仅绿城、保利拿下一幅，以及近期华润的地块再归来。
从发达来看，土拍阛阓的热度，比较于旧年底中枢肠块上市的热度，降温好坏。
为了弥补土拍的颓势，在策略上也作念出了诊疗，最澄澈即是给土拍提前划片，比如划片金山小、饱读山苑小、怡山小等。
同期给出新规，地块的得房率等有了提高。
只不外面临较大的土拍资金缺口，天然宇宙都差未几这个情况，福州在年底，如故放出了一皆库存+部分新品。
这7次土拍，相配于第7次=前6次。
对于楼市策略，最近官方放出：严控增量、优化存量、提高质料。
照实很相宜现在楼市的近况，不外归来福州楼市，本就疲软的去化，在国庆看上去繁重有极少反弹的布景下，面临收官，放出这么的破记载土拍。
对购房者的信心确切又一次的冲击。
饱读台预期不高
对于此次地块，数目较多，浅易选几个类别作念一下分析。
饱读台楼面价预期不高
对于此次的饱读台地块，位置都算可以，聚拢在西区。
前几年福州的土拍订价都偏高，不外近几次有所回落，对于此次的土拍，现在来看依旧如斯。
对于饱读楼的三幅地块，都相配微型，可修复空间的确过小，小柳隔壁的2幅，都唯有几亩，容积率也很低。
瞻望是怕对左近存在影响，这种地块，基本即是诱骗个别不闻明的房企或者个东谈主买家。
对于稍大极少的省林业厅地块，福州正宗一环内的纯商地块，面积13亩，容积率1.4，起拍楼面价2.46W。
旧年的高工地块，面积37亩，容积率2.5，起拍楼面价31241。
东西对比下，西门输了，还输的好多。
对于台江地块，凤凰新村旧改，和上海西一样的节拍，本年拆迁本年上架，一样都是高容积率神色。
浅易对比：
凤凰1：24.5亩，容积率3，起拍楼面价21814
凤凰2：37.13亩，容积率3.4，起拍楼面价21861
凤凰安置：53.66亩，容积率4.59，起拍楼面价7802
上海西1：35.6亩，容积率3.05，起拍楼面价26829
上海西2：45.1亩，容积率3.2，起拍楼面价26854
上海西安置：113.4亩，容积率4.35，起拍楼面价7971
从数据来看，最澄澈的感受，改日这里的钢铁密度惊东谈主，此次的凤凰体量比上海西少了近一倍。
从楼面价来看，纯商地块，径直跌了5K。
那时上海西的两幅亦然底价成交，最终都卖到精装4.8W以上，还莫得滞销。
面临凤凰的订价，瞻望改日的订价，会径直背刺建发璞云和国贸天琴樾。
综上，对于此次饱读台的中枢肠块，最澄澈的感受订价预期不高，这可能亦然旧年底启动，聚拢供应后，短本领就破费了阛阓关怀，后续的改善阛阓，难度瞻望只会越来越大。
回锅肉过多
下一个话题即是回锅肉，这内部聚拢在城南、金山、南二环等。
从条目变更来看，最澄澈的是金山这幅，容积率从2.6降到1.2，限高从80米降到30米，允许建四代宅。
楼面价从15022涨到16599元/㎡。
天然楼面价涨了，不外降容好坏，吸金也少了一半。
这亦然现在容积率最低的一幅第四代住宅，不外莫得了高层的江景上风，这个价钱能否诱骗房企，现在看也就守望建总或者左海了。
除此以外，南二环的郭宅地块，基本莫得任何变化，从头上架，楼面价13179元/平，天然容积率唯有1.7，关联词现在南二环的楼市，这价钱的结局，偶而率是背面取消。
至于此次体量最大的五四北西园旧改，5幅，234亩，部分地块亦然岁首取消过，从见识来看，也莫得太大变化，个东谈主感受亦然背面取消。
西园旧改，算是现在几个大型旧改内部，结局最惨淡一个，岂论是北园、三远、高宅，最终都有国企兜底，西园现在看不到苗头。
除此以外，即是城南地块，断供快2年的城南，放出纯商地块，福峡路三幅，楼面价1W露面，预期是十九中的校区，偶而率亦然取消。
至于三江口的巨型纯商，136亩，容积率如故3.0，即便楼面价7K露面。
谁拿下这幅，才是真的王者，从此见了面，都要叫一声哥。
综上，这些回锅肉地块，从现在情形来看，大部分都是拿来凑数的，最完了局除非头铁强行兜底，不然基本都是流拍。
回不到以前的东区
终末聊聊东区，此次三幅纯商，一幅在王庄，离2号线较近，容积率也不是之前南湖旧改那样爆炸，楼面价1.5W。
最佳的参考，即是大名城北侧，岁首左海拿下的纯商，楼面价1.6W。
王庄这幅地块的区位看上去更优极少，不外南湖的天量供应随时上市，也就榕发有可能拿下了。
另外两幅东区地块，面积都不大，上风即是地铁不远，楼面价都是1.4W，对比前几年这个区域1.8-2.2W的楼面价。
天然一样下滑不少，不外现在东区的新盘去化难度也不低，左近不少新盘都是走特价卖房的道路，对于拿地的压力也不小。
综上，东区的三幅，放在以往都不差，也能拍出可以的价钱，只不外现在的环境，即便楼面价下降，最终最佳的结局，亦然原土国企能否看上了。
盘货总结
对于此次井喷供应，通过浅易的盘货，其实大部分地块都不够看，够看的面积也不大，此次的划片也莫得杰出亮眼的存在。
看上去更像是年底了，把手上的货到摆到台面，望望有莫得东谈主思认领。
只不外这些回锅肉，并莫得作念到所谓的年底特价甩货，是以最终的结局就两种：带有责任的拿，拍卖前取消。
综上，这场土拍举座的订价预期不高，天然看上去体量强大，关联词真确能成交的地块面积瞻望不大。
最终房企拿地的热度至关紧迫，若是饱读台最终对比前2年也出现楼面价大幅下落，那后续的改善盘的订价，只会越走越低。